Norme sull’amministrazione condominiale
Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali [c.c. 1118]. Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi [c.c. 1103, 1105] quanto nei pesi [c.c. 1104, 1123, 2263; disp. att. c.c. 68] della comunione, in proporzione delle rispettive quote.
- nel caso previsto dal secondo comma dell’articolo 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune;
- se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell’articolo 1105;
- se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell’articolo 1108. L’impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione [c.c. 2964]. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l’autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato [c.c. 2378].
impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un’opposizione [c.p.c. 784] anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l’esperimento dell’azione revocatoria [c.c. 2901] o dell’azione surrogatoria [c.c. 2900]. Nella divisione che ha per oggetto beni immobili [c.c. 1350, n. 11], l’opposizione per l’effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell’atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda [c.c. 2685]. Devono essere chiamati a intervenire, perchè la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull’immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell’atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale [c.c. 1506, 2825]. Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione [c.c. 737].
La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi
telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle
destinazioni d’uso che possono recare
pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza
del fabbricato o che ne alterano il decoro
architettonico.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
- le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
- le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
- l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice. L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
- l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
- la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
- la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
- la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); - l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo. In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato. L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV. Il presente articolo si applica anche agli
- eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
- disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
- compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
- eseguire gli adempimenti fiscali;
- curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
- curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
- conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
- fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
- redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
- alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
- all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
- all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
- alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti; L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117- quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.
Amministratore si, amministratore no
Amministratore si, amministratore no.
Per scelta consapevole, per necessità, per “togliersi dalle responsabilità”. Tante sono le motivazioni ed i commenti che accompagnano la nomina dell’Amministratore del Condominio.
Anche se solo alcune hanno un fondamento reale e ragionevole, tutte sono meritevoli di essere valutate e a tutte deve essere data una risposta seria, leale e professionale.
Obbligo e scelta consapevole di avere un amministratore di condominio
Quella dell’amministratore di condominio, oltre che un obbligo di legge, deve essere una scelta consapevole; non un’imposizione o un ripiego, perché altrimenti si rischia di “partire con il piede sbagliato”.
La chiarezza necessaria a definire compiti, responsabilità e modalità di svolgimento dell’incarico di amministratore le troviamo sicuramente in alcuni articoli del Codice Civile ed, eventualmente, sul Regolamento di Condominio.
La nomina dell’Amministratore
La nomina dell’Amministratore non può prescindere da tali norme.
L’Art. 1129 cc. Recita: “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.”
Quello dell’assemblea è un potere-dovere, a carattere funzionale, non delegabile né abdicabile.
L’assemblea, regolarmente costituita ed esprimente la maggioranza (art. 1136, comma 2 cc.), è l’unico organismo che può nominare l’amministratore, ed è anche la sede opportuna nella quale esprimere pareri, proposte o prendere decisioni al riguardo.
Insomma, inutile “borbottare sulle scale”, se non si partecipa all’assemblea e non si delibera il mandato all’amministratore nei modi previsti dalla legge!
L’amministratore e i principali problemi del condominio
Lo studio SAICons basa la propria attività sulla sinergia delle potenzialità operative, tecniche ed amministrative.
Non esiste infatti, nella gestione del patrimonio abitativo, problematica che non comprenda aspetti tecnici ed amministrativi che si compenetrino a vicenda; spesso gli aspetti amministrativi della gestione dipendono da scelte tecniche fatte in corso di costruzione o regolamentazione dei fabbricati; altre volte la soluzione tecnica può essere influenzata dalla corretta interpretazione ed applicazione dei giusti criteri di amministrazione dei beni; sicuramente entrambi gli aspetti, correttamente valutati ed applicati, debbono fornire la soluzione più efficace e conveniente all’utente finale del servizio.
L’amministrazione comporta delle scelte che, sebbene effettuate con lo spirito che il legislatore definisce “del buon padre di famiglia”, informate alle norme vigenti, ai regolamenti e quant’altro dovuto, spesso non sono indolori.
L’operato dell’amministratore è soggetto, in generale, a quelle stesse problematiche che interessano ogni tipo di rappresentanza di un gruppo più o meno grande di persone e a complicare le cose spesso intervengono anche carenze regolamentari o particolari scelte progettuali che non rendono agevole la gestione delle cose comuni.
Senza contare, inoltre, che le scelte dell’amministratore e l’attuazione delle delibere si traducono spesso in un esborso economico. Ognuno interpreta in modo soggettivo e sicuramente per sé più conveniente le norme e i criteri di ripartizione; la stessa necessità degli interventi viene, a volte, messa in dubbio, i confronti, spesso aberrati da interpretazioni del tutto soggettive dei criteri adottati dai tecnici in fase progettuale e regolamentare, fanno emergere presunte ingiustizie.
Tutto questo e tanto altro avviene spesso nei condomini, e con maggior frequenza quanto più grandi e complessi essi sono.
Per capire come evitare e risolvere, quando purtroppo già esistenti, questi problemi, dobbiamo tornare all’argomento qui trattato: aspetti tecnici ed amministrativi del condominio.
Tolti di mezzo gli aspetti emozionali del problema, dobbiamo sgombrare il campo da convinzioni più o meno fondate e da pregiudizi per cercare di individuare la vera natura del problema e gli strumenti a disposizione per risolverlo.
Per fortuna, ma anche purtroppo, il codice civile è molto chiaro e sintetico circa le norme che regolano il condominio.
Dicevo per fortuna, ma anche purtroppo, perché se i criteri generali dettati sono inconfutabili e costituiscono dei capisaldi preziosi, è anche vero che l’infinita casistica dei problemi non sempre trova precisa corrispondenza nella norma generale; anche la giurisprudenza (sentenze della Corte di Cassazione, dei tribunali, ecc.) non sempre aiuta; si arriva addirittura a sentenze contrastanti fra sezioni diverse della Corte di Cassazione o con interpretazioni diverse a distanza di tempo.
Lo strumento più prezioso in questo campo è il Regolamento di Condominio e le Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.
Quando c’è, questo strumento è spesso perché il costruttore è obbligato per legge a farlo redigere e ad inserirlo nell’atto di compravendita; in questo caso il regolamento è definito contrattuale. Il vero problema è che, come l’esperienza pratica dimostra, questo documento, enormemente vincolante per gli acquirenti, è sottovalutato sia dagli acquirenti stessi, che quasi mai lo leggono prima di acquistare, o, addirittura, lo acquistano senza che esso sia già redatto, sia dallo stesso tecnico che lo redige.
Al di là della pedissequa ripetizione delle norme del codice civile, infatti, il regolamento dovrebbe contenere tutte quelle norme, diritti, divieti, criteri di uso, di manutenzione, ecc. che servirebbero ad evitare dubbi, equivoci e, conseguenzialmente, liti e contenziosi fra condomini o fra condomini e amministratore.
Le stesse tabelle millesimali, all’inizio sottovalutate, ma poi passate sotto la lente del microscopio alla ricerca del millesimo di millesimo di presunta ingiusta attribuzione, sono spetto incomplete o addirittura sbagliate.
Quasi mai le stesse sono accompagnate da una relazione tecnica che descriva i criteri adottati dal professionista in fase di redazione; il numero delle tabelle è minimo e sicuramente insufficiente per ripartire le spese di specifici parti condominiali, impianti, ecc.
In altre parole, l’amministratore è costretto, quasi sempre, ad operare con strumenti incompleti quando non “viziati all’origine” che minano, sin dalla nascita, la regolare amministrazione del condominio e i buoni rapporti fra i condomini.
Quindi, qualora si riesca a sgombrare il campo da pregiudizi e confusione, creando i presupposti necessari alla soluzione dei problemi e ad un’amministrazione coscienziosa e professionalmente valida, gli strumenti a disposizione, spesso, non aiutano.
In questi casi, che, inoltre, costituiscono la stragrande maggioranza di quelli esistenti, di enorme aiuto sono le capacità tecniche ed amministrative del professionista, messe in atto con trasparenza e serenità di giudizio, ma anche con fermezza e decisione.
Solo il riconoscimento di tali qualità e la fiducia nell’amministratore scelto possono sopperire alle innumerevoli carenze del “sistema”.